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自如、蛋壳还没动静,青客公寓抢先赴美上市,三年来累计亏14亿

2019-10-08 22:29 weila

10月7日,长租公寓品牌青客公寓向美国证券交易所提交了上市招股书,股票代码“QK”, 拟通过发行ADS(美国存托股票)方式募资最高1亿美元,承销商为摩根士丹利和中金公司。据介绍,这笔款项将被计划用于扩大其公寓网络,以及技术系统和基础设施的持续投资。

从去年至今,国内多个长租公寓品牌频频陷入负面舆论,被曝“资金链断裂”、发生“爆仓”、哄抬租金、虚假房源等事件,行业洗牌加速,一方面头部品牌不乏知名资本押注,另一方面行业“烧钱”亏损问题严重。南都记者了解到,此前,国内长租公寓几大品牌自如、蛋壳等都曾相继被传上市,但相关消息和IPO时间表都未得到官方正式的回应。有业内人士认为,如果一切顺利,青客公寓有望先于自如、蛋壳完成海外上市。

公开资料显示,总部位于上海的青客公寓成立于2012年,业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京等城市,主要面向年轻租客(应届大学毕业生,入门级白领和服务业人员)公寓市场。截至2019年上半年,可供出租的房源数96854间,其中已出租93331间,占比96%;在所有的签约租赁房源中,64.4%位于上海。不过,也未能逃脱“烧钱换市场”的状态,财务数据显示其2018财年就已亏损近5亿元。

青客公寓招股书

平均月租低于2000元的长租公寓市场

长期公寓租赁是指租赁期为一个月或更长时间的公寓租赁。目前,大发一分彩的长期公寓租赁市场正在快速增长。有行业统计称,大发一分彩每位长期租户的月租金支出复合年增长率为11%,超过了同期人均可支配收入的增长,去年约80%的租户寻求平均月租金低于2000元的公寓。然而,大发一分彩长期租赁房客的渗透率仅为17.2%,增长潜力大。

据招股书介绍,青客公寓的战略重点是在分散的模式下基于相对便宜而又方便的位置(通常在地铁站附近)从房东处租赁公寓,并将这些公寓(大多从简陋的状态)转变为标准化的带家具的房间,再对外出租。房型改造方面,通常会转换租用公寓来添加额外的卧室或N+1模型(客厅隔断成房间),经过标准化装饰和陈设后将每个卧室分别外租,以提高租户负担能力和共租效率。另外还提供各种增值服务和租赁融资。

南都记者注意到,基于上述背景,青客公寓的房源出租客单价基本处于1500元以下的水平,“由于我们扩大到城市中偏远地区,在租金预付前的平均月租金较低”。数据显示,平均每月租金(税前)在2017~2018财年分别为1299元和1272元,截至今年上半年,该数字同比下降约10%至1149元。

招股书数据

招股书提到,“我们的租金成本占租赁服务收入的百分比从截至2018财年6月30日止9个月的82.3%增加到截至2019财年6月30日止9个月的90.7%,这主要是由于大量新的租赁单元正处在上升期,带来较低的租金利差和入住率。同时,我们积极主动降低租金以保持2019年相对较高的出租率。”

随着运营效率的提高,青客公寓房源的平均入住率从2017年的89%增加到2018年的91.6%,后又略降至今年的90.6%。同时受季节性因素影响:三季度和一季度分别是每年入住率和收入的高峰、低谷期。

招股书援引灼识咨询的统计强调,青客公寓与房东、房客的租赁合同的期限在大发一分彩主要分散长期公寓租赁运营商中均属于最长。据统计,2018年,租户在公寓的平均居住租期为8.5个月;截至2019年6月30日的9个月,租户的平均租住时间为7.7个月;不过,在2019年的同一时期内,有47.3%的租户在签订租房合同到期前就已退租。

2017年至今净亏损累计14亿元

依据招股书披露的数据,2017-2018财年,青客公寓的净收入分别为人民币5.23亿、8.90亿元,同比增长70.3%;同期净亏损分别为人民币2.45亿元和4.99亿元。而截至2018财年6月30日和2019财年6月30日的前9个月,净收入分别为5.93亿、8.979亿元,同期净亏损分别达到人民币3.24亿元、3.73亿元,同比增长约15%。